Los hechos
El consultante, casado bajo el régimen de sociedad de gananciales, se desplazó a España y optó por la aplicación del régimen especial de tributación aplicable a los trabajadores desplazados a territorio español, el cual, en su caso, abarca los períodos impositivos 2019 a 2024. La esposa del consultante, quien se desplazó con él, es residente fiscal en España, pero tributa aplicando el régimen ordinario del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas Con fecha 11 de febrero de 2021, el consultante y su cónyuge adquirieron con carácter ganancial su vivienda habitual en la Comunidad de Madrid. […] Con fecha 28 de mayo de 2024, el consultante y su cónyuge transmitieron la referida vivienda habitual, cancelando, en el mismo acto de la venta, el préstamo hipotecario. Con fecha 27 de junio de 2024, el consultante y su cónyuge adquirieron con carácter ganancial la que, desde la fecha de compra, será su nueva vivienda habitual situada, también, en la Comunidad de Madrid. En la misma fecha, obtuvieron con carácter ganancial un préstamo destinado a la adquisición de dicha vivienda, de forma que, para adquirir la nueva vivienda, han invertido parte del efectivo obtenido en la venta de su vivienda habitual y el importe del préstamo.
La pregunta
Si al consultante (que tributa bajo el citado régimen especial, por el que optó) le resulta de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual regulada en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, teniendo en cuenta que el consultante y su cónyuge han reinvertido como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión de la vivienda adquirida en 2021 menos el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Lo que contestó la DGT
[…] respecto a la ganancia patrimonial derivada de la venta, por parte del consultante, de su vivienda habitual en España resulta de aplicación lo dispuesto en la letra i) del apartado 1 del artículo 13 del TRLIRNR […].
No obstante, a partir de 1 de enero de 2015, se introdujo en el TRLIRNR la siguiente disposición: “Disposición adicional séptima. Exención por reinversión en vivienda habitual.
- Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. […]”.
En consecuencia, al tratarse, el presente caso, de un residente en un Estado miembro de la Unión Europea (España), al consultante le resultará de aplicación la Disposición Adicional Séptima del TRLIRNR, por lo que podrá excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda habitual en España en los términos establecidos en el artículo 38 de la LIRPF.
[…] En el caso objeto de consulta, el consultante manifiesta que transmitió su vivienda habitual en España (de carácter ganancial) y ha adquirido una nueva vivienda en España (también, con carácter ganancial), que será su nueva vivienda habitual, por lo que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su anterior vivienda quedará exonerada de gravamen al haber reinvertido el importe obtenido en la venta (minorado en el 50% del principal del préstamo que se encontraba pendiente de amortizar en el momento de la transmisión) en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años a contar desde la fecha de transmisión.
[…] Por tanto, de acuerdo con la citada sentencia, por importe reinvertido debe considerarse la totalidad del valor de adquisición satisfecho por la nueva vivienda dentro del plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, con independencia de que el mismo se haya financiado con cantidades obtenidas por el préstamo de un tercero, o con cantidades procedentes de los fondos propios del consultante.