Ley Beckham y vivienda, alquileres, imputación de rentas y venta

“Con la Ley Beckham, mi casa en España no paga nada.”

No. Si es suya y vive en ella, el TEAC dice que imputa renta. Si la alquila, paga sobre lo que cobra, sin restar gastos.

La respuesta corta

Dentro del régimen, sus rentas se calculan con las normas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para quien no tiene establecimiento permanente (art. 93.2 LIRPF). Y en ese impuesto los inmuebles situados en España generan renta española.

El alquiler de un inmueble en España tributa por su importe íntegro, sin reducciones y sin los gastos que deducen los residentes de otros Estados de la Unión. Va a la escala general del régimen, el 24 % hasta 600.000 euros y el 47 % por encima.

La vivienda en España que no alquila también cuenta. El TEAC fijó en 2025, en unificación de criterio, que los acogidos tributan por la renta imputada de sus inmuebles urbanos en España no afectos a actividades económicas, aunque sean su vivienda habitual.

Los inmuebles fuera de España quedan fuera de esta cuenta. El régimen grava rentas obtenidas en territorio español.

Lo que exige la ley

El art. 93.2 remite al texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR) “para las rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente”, con unas especialidades. Las que importan aquí son tres.

Las rentas obtenidas en España durante el año se gravan acumuladamente, sin compensación entre ellas (art. 93.2.c)).

La base se divide en dos partes. Por un lado los dividendos, intereses y ganancias por transmisión del art. 25.1.f) TRLIRNR. Por otro, el resto (art. 93.2.d)).

El resto, que incluye alquileres y rentas imputadas, va a la escala del 24 % hasta 600.000 euros y del 47 % desde 600.000,01 euros (art. 93.2.e).1º).

Y el TRLIRNR dice qué es renta española en materia de inmuebles (art. 13.1). Los rendimientos derivados de bienes inmuebles situados en España (letra g). Las rentas imputadas a las personas físicas titulares de inmuebles urbanos en España no afectos a actividades económicas (letra h). Y las ganancias que procedan de inmuebles en España (letra i).3º).

Lo que ha dicho Hacienda

El alquiler tributa por los ingresos íntegros

El art. 24.1 TRLIRNR fija la base de los rendimientos sin establecimiento permanente en “su importe íntegro”, sin multiplicadores ni reducciones.

Una rumana acogida al régimen alquilaba como vivienda turística un piso suyo en Canarias y preguntó si tributaba por ingresos o por neto. La DGT respondió que por el íntegro, que no se aplican las reducciones y que su nacionalidad no influye (V2207-25).

Los gastos del art. 24.6 no son para usted

El art. 24.6 TRLIRNR permite a los contribuyentes residentes en otro Estado de la Unión deducir ciertos gastos. Usted, en el régimen, es residente en España.

La DGT lo ha dicho varias veces. A quien iba a alquilar su primera vivienda tras mudarse a otra y quería prorratear gastos le contestó que el art. 24.6 no se aplica a los acogidos, “por ser éstos residentes en España” (V2201-25). Lo repitió en la consulta de Canarias (V2207-25).

Alquiler a la escala general, intereses a la del ahorro

Un acogido cobraba un sueldo, el alquiler de un piso gestionado por Airbnb e intereses de fuente española. Quería sacar el alquiler y los intereses del 151 y declararlos aparte al 19 %, con gastos.

La DGT dijo que no. Los intereses tributan con la escala del ahorro del art. 93.2.e).2º y el alquiler con la escala del número 1.º. El art. 93.2.b) no limita las rentas españolas a las del trabajo. Y el art. 24.6 tampoco se aplica (V1378-25).

La vivienda habitual imputa renta

El TEAC, en su resolución RG 00/03697/2025 de 17 de julio de 2025, fijó este criterio en un recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio.

Aquellos contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que opten por la aplicación del régimen especial para trabajadores, profesionales, emprendedores e inversores desplazados a territorio español, recogido en el artículo 93 de la Ley 35/2006 del IRPF (“régimen de impatriados”) deberán tributar por las rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos sitos en territorio español no afectos a actividades económicas, con independencia de que constituyan su vivienda habitual.

Tres matices que conviene conocer. El recurso lo interpuso la AEAT contra una resolución del TEAR de Madrid que había seguido una sentencia del TSJ de Madrid de 6 de mayo de 2024 (recurso 685/2022), contraria a imputar renta por la vivienda habitual, según recoge la propia resolución del TEAC. El caso era el IRPF de 2020, con la redacción del art. 93 vigente desde 2015. Y el criterio no fija el importe de la renta imputada.

Ese importe lo remite el art. 24.5 TRLIRNR a las normas de la ley del IRPF sobre imputación de rentas inmobiliarias. El cálculo se hace con los datos de su inmueble, no con una cifra de folleto.

Si vende su vivienda habitual

La ganancia por vender un inmueble en España es renta española (art. 13.1.i).3º TRLIRNR). Como ganancia por transmisión, va a la escala del ahorro del art. 93.2.e).2º, la que explicamos en la guía de dividendos, ganancias y cripto.

Pero hay salida si reinvierte. La disposición adicional séptima del TRLIRNR permite excluir de gravamen la ganancia por vender la que haya sido su vivienda habitual en España si el importe total obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual. Si reinvierte menos, solo se excluye la parte proporcional de la ganancia que corresponde a lo reinvertido. Y se aplica en los términos del art. 38 LIRPF.

Un acogido vendió en 2024 su vivienda habitual en Madrid, ganancial, y compró otra en el mismo año, en parte con préstamo. La DGT le aplicó esa disposición, pensada para residentes en un Estado de la Unión, porque España lo es. En su caso, el importe a reinvertir era el obtenido en la venta minorado en el 50 % del principal del préstamo que quedaba por amortizar en el momento de la venta. Cuenta como reinvertido todo el valor de adquisición de la nueva vivienda pagado dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, aunque se financie con préstamo (V2467-25). Ese 50 % es el dato de un caso con vivienda ganancial. No lo traslade sin más al suyo.

Y un detalle operativo. A las ventas de inmuebles en España de los acogidos se les aplica el art. 25.2 TRLIRNR (art. 114.5 RIRPF). El comprador retiene e ingresa el 3 % del precio a cuenta de su impuesto.

Dónde se pierde dinero

Restar gastos del alquiler en el 151 como si fuera residente en otro país de la Unión. La DGT lo niega una y otra vez.

Declarar el alquiler aparte, en otro modelo y a otro tipo. Va en el 151, a la escala general (V1378-25).

Olvidar la renta imputada de la vivienda en la que vive. El TEAC la exige.

Contar con deducciones del IRPF general. A un acogido que hizo obras de eficiencia energética en su vivienda habitual la DGT le negó esa deducción, porque su deuda se calcula con las normas del TRLIRNR (V2199-25).

Y una advertencia sobre el alquiler turístico. Las consultas citadas lo tratan como rendimiento del capital inmobiliario. Si su explotación llegara a calificarse como actividad económica mediante un establecimiento permanente en España, entraría en juego la letra c) del art. 93.1. Esa letra impide obtener rentas que se calificarían como obtenidas mediante un establecimiento permanente en España, salvo para quienes entran por los números 3.º y 4.º del art. 93.1.b) y cumplen todos sus requisitos. Un alquiler turístico no es una de esas actividades por serlo. Fuera de esas vías, el incumplimiento le excluye con efectos en el mismo período, tiene un mes para comunicarlo y no puede volver a optar (art. 118 RIRPF).

Cuándo no le conviene

Cuando la mayor parte de su renta en España son alquileres con muchos gastos. En el régimen tributa sobre el íntegro, sin restar nada, a la escala general. El 24 % hasta 600.000 euros y el 47 % por encima, sobre la suma de esas rentas con su sueldo y el resto de la parte general.

Cuando su vivienda habitual es suya y está en España. Dentro del régimen, según el TEAC, paga por la renta imputada.

En los dos casos, la cuenta hay que hacerla con sus números antes de presentar el 149, comparando con lo que pagaría por el régimen general.

Qué presentar y cuándo

Todo va en la declaración anual del régimen, el modelo 151, junto con sus rendimientos del trabajo (art. 114.4 RIRPF). La opción se comunica antes, con el modelo 149, en los plazos que explicamos en la guía del modelo 149.

Antes de comprar o alquilar

Calculamos lo que le cuesta cada inmueble dentro del régimen y fuera de él. Alquiler, renta imputada y venta, con sus números y por escrito.

Revisamos si su caso entra →