Ustawa Beckhama a mieszkanie, najem, przypisywanie dochodów i sprzedaż

„Dzięki ustawie Beckhama moje mieszkanie w Hiszpanii nie płaci nic.”

Nie. Jeśli mieszkanie jest Państwa własnością i w nim mieszkają Państwo, zdaniem Centralnego Trybunału Ekonomiczno-Administracyjnego (TEAC) przypisuje się od niego dochód. Jeśli wynajmują je Państwo, płacą Państwo podatek od tego, co pobierają, bez potrącania kosztów.

Krótka odpowiedź

W ramach reżimu Państwa dochody oblicza się według przepisów podatku od nierezydentów (IRNR) właściwych dla podatnika nieposiadającego zakładu (establecimiento permanente) (art. 93 ust. 2 hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (LIRPF)). A w tym podatku nieruchomości położone w Hiszpanii generują hiszpański dochód.

Najem nieruchomości w Hiszpanii podlega opodatkowaniu od pełnej kwoty, bez redukcji i bez kosztów, które odliczają rezydenci innych państw Unii. Wchodzi do skali ogólnej reżimu, 24% do 600 000 euro i 47% powyżej.

Liczy się też mieszkanie w Hiszpanii, którego nie wynajmują Państwo. TEAC przesądził w 2025 r., ujednolicając kryterium, że osoby korzystające z reżimu płacą podatek od dochodów przypisanych z nieruchomości miejskich, które mają w Hiszpanii i które nie są związane z działalnością gospodarczą, nawet jeśli są to mieszkania, w których zwykle mieszkają.

Nieruchomości poza Hiszpanią pozostają poza tym rozliczeniem. Reżim opodatkowuje dochody uzyskane na terytorium Hiszpanii.

Czego wymaga ustawa

Art. 93 ust. 2 LIRPF odsyła do tekstu ujednoliconego ustawy o podatku od nierezydentów (TRLIRNR) „dla dochodów uzyskiwanych bez pośrednictwa zakładu”, z pewnymi szczególnymi regułami. Tu ważne są trzy.

Dochody uzyskane w Hiszpanii w ciągu roku opodatkowuje się łącznie, bez kompensacji między nimi (art. 93 ust. 2 lit. c) LIRPF).

Podstawę opodatkowania dzieli się na dwie części. Z jednej strony dywidendy, odsetki i zyski z odpłatnego zbycia z art. 25 ust. 1 lit. f) TRLIRNR. Z drugiej strony pozostałe dochody (art. 93 ust. 2 lit. d)).

Ta pozostała część, obejmująca najem i dochody przypisane, wchodzi do skali 24% do 600 000 euro i 47% od 600 000,01 euro (art. 93 ust. 2 lit. e) pkt 1).

A TRLIRNR przesądza, co w zakresie nieruchomości jest hiszpańskim dochodem (art. 13 ust. 1). Dochody pochodzące z nieruchomości położonych w Hiszpanii (lit. g). Dochody przypisane osobom fizycznym, właścicielom nieruchomości miejskich w Hiszpanii niepowiązanych z działalnością gospodarczą (lit. h). Oraz zyski pochodzące z nieruchomości w Hiszpanii (lit. i) pkt 3).

Co powiedział fiskus

Najem opodatkowuje się od pełnej kwoty przychodu

Art. 24 ust. 1 TRLIRNR ustala podstawę opodatkowania dochodów uzyskiwanych bez zakładu na „ich pełną kwotę”, bez mnożników i redukcji.

Rumunka objęta reżimem wynajmowała jako mieszkanie turystyczne swój lokal na Wyspach Kanaryjskich i pytała, czy płaci podatek od przychodu, czy od kwoty netto. Hiszpańska Dyrekcja Generalna ds. Podatków (DGT) odpowiedziała, że od pełnej kwoty, że redukcje nie mają zastosowania i że jej obywatelstwo nie ma znaczenia (V2207-25).

Koszty z art. 24 ust. 6 nie są dla Państwa

Art. 24 ust. 6 TRLIRNR pozwala podatnikom rezydującym w innym państwie Unii odliczyć określone koszty. Państwo natomiast, w reżimie, mają rezydencję podatkową w Hiszpanii.

DGT mówi to wielokrotnie. Podatnikowi, który po przeprowadzce do innego mieszkania miał wynająć swoje pierwsze i chciał rozliczać koszty proporcjonalnie, odpowiedziała, że art. 24 ust. 6 nie ma zastosowania do osób objętych reżimem, „ponieważ są one rezydentami w Hiszpanii” (V2201-25). Powtórzyła to w interpretacji z Wysp Kanaryjskich (V2207-25).

Najem według skali ogólnej, odsetki według skali oszczędnościowej

Podatnik objęty reżimem otrzymywał wynagrodzenie, przychody z najmu mieszkania zarządzanego przez Airbnb i odsetki ze źródła hiszpańskiego. Chciał wyjąć najem i odsetki z formularza modelo 151 i rozliczyć je osobno stawką 19%, z kosztami.

DGT odpowiedziała, że nie. Odsetki rozlicza się według skali oszczędnościowej z art. 93 ust. 2 lit. e) pkt 2, a najem według skali z pkt 1. Art. 93 ust. 2 lit. b) nie ogranicza dochodów hiszpańskich do dochodów z pracy (rendimientos del trabajo). I art. 24 ust. 6 również nie ma zastosowania (V1378-25).

Od mieszkania, w którym zwykle Państwo mieszkają, przypisuje się dochód

TEAC w orzeczeniu RG 00/03697/2025 z 17 lipca 2025 r. ustalił to kryterium w nadzwyczajnym odwołaniu służącym ujednoliceniu kryteriów.

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych, którzy wybiorą zastosowanie specjalnego reżimu podatkowego dla pracowników, osób prowadzących działalność zawodową, przedsiębiorców i inwestorów przenoszących się na terytorium Hiszpanii, uregulowanego w art. 93 ustawy 35/2006 o IRPF („reżim impatriatów”), będą musieli zapłacić podatek od dochodów przypisanych z nieruchomości miejskich położonych na terytorium Hiszpanii, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, niezależnie od tego, czy są to mieszkania, w których zwykle mieszkają.

Trzy niuanse, które warto znać. Odwołanie wniosła AEAT przeciwko orzeczeniu Regionalnego Trybunału Ekonomiczno-Administracyjnego (TEAR) w Madrycie, które oparło się na wyroku TSJ w Madrycie z 6 maja 2024 r. (sprawa 685/2022), sprzecznym z przypisywaniem dochodu od mieszkania, w którym podatnik zwykle mieszka; wynika to z samego orzeczenia TEAC. Sprawa dotyczyła IRPF za 2020 r., według brzmienia art. 93 obowiązującego od 2015 r. A samo kryterium nie określa wysokości przypisanego dochodu.

Zgodnie z art. 24 ust. 5 TRLIRNR wysokość tego dochodu ustala się według przepisów ustawy o IRPF dotyczących przypisywania dochodów z nieruchomości. Obliczenie opiera się na danych Państwa nieruchomości, a nie na kwocie podanej w folderze reklamowym.

Sprzedają Państwo mieszkanie, w którym zwykle mieszkają

Zysk ze sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jest hiszpańskim dochodem (art. 13 ust. 1 lit. i) pkt 3 TRLIRNR). Jako zysk z odpłatnego zbycia wchodzi do skali oszczędnościowej z art. 93 ust. 2 lit. e) pkt 2, którą omawiamy w przewodniku o dywidendach, zyskach i kryptowalutach.

Jest jednak wyjście przy reinwestycji. Przepis dodatkowy (disposición adicional) siódmy TRLIRNR pozwala wyłączyć z opodatkowania zysk ze sprzedaży mieszkania, w którym zwykle Państwo mieszkali w Hiszpanii, jeżeli pełna uzyskana kwota zostanie reinwestowana w nowe mieszkanie, w którym będą Państwo zwykle mieszkać. Jeśli reinwestują Państwo mniej, wyłącza się tylko część zysku proporcjonalną do zainwestowanej kwoty. Wyłączenie stosuje się na warunkach art. 38 LIRPF.

Podatnik objęty reżimem sprzedał w 2024 r. mieszkanie w Madrycie, w którym zwykle mieszkał i które wchodziło w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, i kupił w tym samym roku inne, częściowo za kredyt. DGT zastosowała do niego ten przepis, przewidziany dla rezydentów państwa Unii, a Hiszpania nim jest. W jego przypadku kwotą do reinwestycji była kwota uzyskana ze sprzedaży pomniejszona o 50% kapitału kredytu pozostałego do spłaty w chwili sprzedaży. Jako reinwestowaną kwalifikuje się całą wartość nabycia nowego mieszkania zapłaconą w ciągu dwóch lat przed sprzedażą albo po niej, także gdy jest finansowana kredytem (V2467-25). Te 50% to dane z przypadku z mieszkaniem objętym wspólnością majątkową. Proszę nie przenosić tej proporcji wprost na swój przypadek.

I szczegół praktyczny. Do sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez osoby objęte reżimem stosuje się art. 25 ust. 2 TRLIRNR (art. 114 ust. 5 hiszpańskiego rozporządzenia wykonawczego do ustawy o IRPF (RIRPF)). Kupujący potrąca i wpłaca 3% ceny na poczet Państwa podatku.

Na czym traci się pieniądze

Potrącanie kosztów najmu w modelo 151, jakby się było rezydentem innego państwa Unii. DGT odmawia tego raz za razem.

Rozliczanie najmu osobno, w innym formularzu i według innej stawki. Wchodzi do modelo 151, do skali ogólnej (V1378-25).

Pomijanie przypisanego dochodu od mieszkania, w którym Państwo mieszkają. TEAC go wymaga.

Liczenie na ulgi z ogólnych zasad IRPF. Podatnikowi objętemu reżimem, który wykonał w mieszkaniu, w którym zwykle mieszkał, prace poprawiające efektywność energetyczną, DGT odmówiła tego odliczenia, bo jego zobowiązanie podatkowe oblicza się według przepisów TRLIRNR (V2199-25).

I ostrzeżenie o najmie turystycznym. Przywołane interpretacje traktują go jako dochód z majątku nieruchomościowego (rendimiento del capital inmobiliario). Gdyby prowadzenie takiego najmu zostało zakwalifikowane jako działalność gospodarcza prowadzona poprzez zakład w Hiszpanii, w grę wchodziłaby litera c) art. 93 ust. 1. Ta litera nie pozwala uzyskiwać dochodów, które byłyby kwalifikowane jako uzyskane poprzez zakład w Hiszpanii, poza osobami, które wchodzą przez pkt 3 i 4 art. 93 ust. 1 lit. b) i spełniają wszystkie jego warunki. Samo to, że jest to najem turystyczny, nie czyni go jedną z tych działalności. Poza tymi drogami naruszenie prowadzi do wykluczenia ze skutkiem w tym samym okresie podatkowym, na powiadomienie o nim mają Państwo miesiąc i nie mogą Państwo ponownie zgłosić wyboru reżimu (art. 118 RIRPF).

Kiedy to się Państwu nie opłaca

Kiedy większość Państwa dochodów w Hiszpanii to najem obciążony dużymi kosztami. W reżimie płacą Państwo podatek od pełnej kwoty, bez potrącania czegokolwiek, według skali ogólnej. 24% do 600 000 euro i 47% powyżej, od sumy tych dochodów razem z Państwa wynagrodzeniem i pozostałą częścią ogólną.

Kiedy mieszkanie, w którym zwykle Państwo mieszkają, jest Państwa własnością i znajduje się w Hiszpanii. W reżimie, zdaniem TEAC, płacą Państwo podatek od przypisanego dochodu.

W obu przypadkach ten rachunek trzeba wykonać na Państwa liczbach przed złożeniem formularza modelo 149, porównując go z tym, co zapłaciliby Państwo na ogólnych zasadach.

Co złożyć i kiedy

Wszystko wchodzi do rocznej deklaracji reżimu, formularza modelo 151, razem z Państwa dochodami z pracy (art. 114 ust. 4 RIRPF). Wybór reżimu zgłasza się wcześniej, formularzem modelo 149, w terminach, które omawiamy w przewodniku po formularzu modelo 149.

Przed zakupem lub najmem

Liczymy, ile kosztuje Państwa każda nieruchomość w reżimie i poza nim. Najem, dochód przypisany i sprzedaż, na Państwa liczbach i na piśmie.

Sprawdzimy Państwa sprawę →